수익공유형 모기지는 집을 팔거나 대출을 상환할 때 발생한 시세차익의 10%에서 50%를 기금과 나누는 방식으로 정산합니다. 정산 비율은 담보인정비율이 낮을수록, 대출을 오래 유지할수록, 자녀가 많을수록 작아지고, 반대의 경우 커집니다. 집값이 내려 손실이 났다면 정산 자체가 없고, 소유권 이전 비용이나 주택 수리비용처럼 정산에서 아예 빠지는 항목도 따로 있습니다.
⚠️ 모든 조건은 대출 실행 시점 기준에 따라 달라질 수 있습니다
이 글의 정산표와 예시는 2025년 9월 개정된 상품설명서(2025.09.22~2026.09.21 적용) 기준입니다. 정산 비율과 방식은 실제 신청·실행 시점의 주택도시기금 운용계획에 따라 바뀔 수 있으므로, 실행 전에는 반드시 최신 공고와 취급 은행 안내를 다시 확인해야 합니다.
1. 언제 정산이 이뤄질까
정산은 세 가지 시점 중 하나에서 확정됩니다. 집을 매각할 때, 매각 없이 대출금을 조기상환(전액)할 때, 그리고 대출 만기가 됐을 때입니다. 계약 당시엔 정산이라는 개념 자체를 몰랐는데, 나중에 공고문의 별표를 보고서야 나중에 집을 팔거나 갚을 때 돌려줘야 할 몫이 따로 있다는 걸 알았습니다. 매달 원리금만 갚으면 끝이라고 생각했던 것과는 다른 구조였습니다.
2. 얼마나 나누게 될까
정산 비율은 최소 10%에서 최대 50%까지이며, 담보인정비율이 높을수록, 대출유지기간이 짧을수록, 자녀가 적을수록 정산 비율이 커지는 구조입니다. 아래는 담보인정비율 70% 기준으로, 상품설명서에 실린 공식 정산표의 일부를 옮긴 것입니다.
| 대출유지기간(담보인정비율 70% 기준) | 자녀 0명 | 자녀 1명 | 자녀 2명 이상 |
|---|---|---|---|
| 1~9년 | 50% | 40% | 30% |
| 14년 | 40% | 30% | 20% |
| 19년 | 30% | 20% | 10% |
| 24년 이상 | 20% | 15% | 10% |
담보인정비율이 60%, 50%, 40%, 30%로 낮아질수록 같은 조건에서도 정산 비율은 이보다 더 낮게 잡힙니다. 30%부터 70%까지, 1년부터 30년까지 전체 구간은 공고문의 정산표에서 확인할 수 있습니다.
3. 집값이 내리면 어떻게 될까
정산은 시세차익이 났을 때만 이뤄집니다. 매각가격이나 감정가격이 매입가격보다 낮아 손실이 발생한 경우에는 정산하지 않습니다. 다만 이건 정산 부담이 없다는 뜻일 뿐, 집값이 내려도 대출 원리금 자체는 정해진 대로 갚아야 한다는 점은 별개입니다.
4. 정산에서 빠지는 비용들
정산 시 시세차익을 계산할 때 소유권 이전과 관련된 제반 비용, 주택 수리비용 등은 감안하지 않습니다. 고객이 그동안 납부한 기금 이자도 정산 시 반영하지 않습니다. 즉 정산은 순수하게 매입가격과 매각(또는 감정)가격의 차이만 놓고 계산되고, 그 사이에 실제로 들어간 비용은 따로 계산에 들어가지 않습니다.
양도소득세는 조금 다르게 다뤄집니다. 대출개시 3년이 지난 뒤 매각으로 상환하는 경우, 정산 시점에는 일단 양도소득세를 반영하지 않고 계산합니다. 다만 이후 실제로 납부한 양도소득세 내역을 제출하면, 세후 이익을 기준으로 다시 계산해 차액을 돌려받을 수 있습니다. 처음 정산된 금액이 끝이 아니라, 서류를 챙기면 조정될 여지가 있다는 뜻입니다.
5. 감정평가 비용은 누가 낼까
대출 만기가 되어 상환할 때의 시세감정비용은 은행이 부담합니다. 반면 대출기간 중 주택을 매각하거나 대출금을 전액 중도상환하는 경우의 시세감정비용은 고객이 부담합니다. 언제 정산을 마치느냐에 따라 이 비용을 누가 내는지가 달라진다는 점을 기억해두면 좋습니다.
6. 실제 계산 예시로 보면
상품설명서에 실린 예시를 그대로 옮기면 감을 잡기 쉽습니다. 아래 수치는 이해를 돕기 위해 상품설명서가 제시한 가정이며, 실제 매도가격이나 시점을 전망하는 것이 아닙니다.
📌 가정: 분양가 5억7,000만원, 담보인정비율 70%, 대출기간 20년 중 10년차에 10억원에 매도, 자녀 1명
- 대출금액: 5억7,000만원 × 70% = 3억9,900만원(4억원 한도 이내)
- 매각차익: 10억원 – 5억7,000만원 = 4억3,000만원
- 적용 정산비율(담보인정비율 70%, 10년, 자녀 1명): 38%
- 기금 몫: 4억3,000만원 × 38% = 1억6,340만원
- 고객 몫: 4억3,000만원 – 1억6,340만원 = 2억6,660만원
대출금액이 4억원 한도를 넘는 경우에는 정산비율도 그대로 적용하지 않고, 실제 적용된 담보인정비율(대출금액을 주택가격으로 나눈 값)을 기준으로 정산표의 두 구간 사이를 선형 보간해 계산합니다. 본인 대출금액이 4억원에 걸려 있다면 이 계산 방식이 적용될 수 있다는 점을 알아두어야 합니다.
7. 본인 단지는 공고문에서 이렇게 확인하세요
- 수익공유 정산 비율표(전체 구간): 신혼희망타운 전용 주택담보 장기대출상품(수익공유형 모기지) 안내 중 정산표
- 담보인정비율과 한도: 같은 항목의 대출한도 산정 기준
- 본인 단지의 분양가와 대출금액 산정: 분양가격 납부조건 표
자주 묻는 질문
집값이 그대로거나 내리면 정산할 게 없나요?
맞습니다. 시세차익이 발생하지 않았거나 손실이 났다면 정산 자체가 이뤄지지 않습니다.
이사 비용이나 수리비도 정산 계산에서 빼주나요?
아닙니다. 소유권 이전 관련 비용과 주택 수리비용은 정산 계산에 반영되지 않습니다.
양도소득세를 내면 정산 금액이 줄어드나요?
처음 정산에는 반영되지 않지만, 이후 실제 납부한 양도소득세 내역을 제출하면 세후 이익 기준으로 다시 계산해 차액을 돌려받을 수 있습니다.
정산비율은 누가 정하나요?
담보인정비율, 대출유지기간, 자녀 수에 따라 정해진 공식 정산표를 그대로 적용합니다. 은행이나 개인이 임의로 조정하지 않습니다.
이 글의 예시 금액이 제 상황에도 그대로 적용되나요?
아닙니다. 예시는 상품설명서가 이해를 돕기 위해 제시한 가정이며, 실제 매각가격과 시점은 예측할 수 없습니다. 본인의 대출금액과 조건으로 다시 계산해야 합니다.
📌 기준일과 출처
이 글은 2026년 8월 기준으로 작성되었습니다. 정산표와 계산 방식은 신혼희망타운 전용 주택담보 장기대출상품(수익공유형 모기지) 상품설명서(2025년 9월 개정판, 2025.09.22~2026.09.21 적용) 및 LH·주택도시기금 공식 자료를 참고했습니다. 실제 정산 방식과 비율은 실행 시점의 최신 공고와 취급 은행 안내로 다시 확인해야 합니다.
제공된 정보는 참고용이며, 투자에 대한 최종 판단과 책임은 전적으로 본인에게 있습니다.
